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Identifiziere zukünftige Einflussfaktoren die Immobilienwerte beeinflussen

Die Umwelten

  • Wirtschaft

  • Gesellschaft

  • Politik

  • Ökologie

  • Energie

Aus den Umwelten werden die relevanten Dimensionen der Werthaltigkeit von Immobilien nach Nutzungskategorie ausgewählt.

Dimensionen

  • Flexibilität und Polyvalenz

  • Ressourcen

  • Standort und Mobilität

  • Sicherheit

  • Gesundheit

Für jede Dimension werden Risikofaktoren bestimmt, welche die Werthaltigkeit von Immobilien in der Zukunft beeinflussen.

Diese Risikofaktoren werden mit Wertminderungen und Eintretenswahrscheinlichkeiten versehen.

Quantifizierungsbeispiel

Objektivierte Systematik


Mittels Meta-Analysen und/oder einem Expertengremium werden Eintretenswahrscheinlichkeiten der Risiken und Wertminderungen nach Art der Liegenschaft bestimmt.


Eine Liegenschaft kann gegenüber Risiken resilient (Typ 1), einigermassen resilient (Typ 0) oder wenig resilient (Typ -1) sein. Dies beeinflusst die Wertminderungen.


Kann das Eintreten eines Risikos durch eine Sanierung optimalerweise kompensiert werden, wird dies berücksichtigt.

Beispiel Risikofaktor Raumeinteilung für Typ -1


Ansprüche an die Raumeinteilung

Wahrscheinlichkeit

Ertragsminderung

keine Änderung

10%

0 CHF/m2

kleine Änderung

40%

15 CHF/m2

mittlere Änderung

40%

60 CHF /m2

maximale Änderung

10%

125 CHF/m2


Innerhalb der nächsten 10 – 40 Jahre gibt es eine Wahrscheinlichkeit von 40%, dass die Ansprüche an die Raumeinteilung eine mittlere Änderung erfahren. Diese führt bei einer wenig resilienten Liegenschaft (Typ -1) zu einer Ertragsminderung von 60 Franken pro m2 und Jahr.

Einzelbewertung jeden Risikos

Musterhaus

  • Beheizte Geschossfläche

    m2

    530

    Unbeheizte Geschossfläche

    m2

    230

    Raumhöhe (in den Whg.)

    m3

    2.5

    Geschosse

    Anzahl

    3

    Lift

    ja / nein

    ja

    Grundstücksfläche

    m2

    390

DCF Bewertung

Für jeden ESI - Risikofaktor wird zusammen mit allen Marktrisiken eine discounted cash flow (DCF) Bewertung vorgenommen.

Wertschwankung



Für jeden möglichen zukünftigen Zustand (keine, kleine, mittlere, maximale Änderung) und Ausprägung der Immobilie (Typ 1, 0, -1) erfolgt eine isolierte DCF Simulation der Wertschwankung. Dies ergibt das Risikomass dieses Faktors.

Umrechnung in ESI Gewicht und ESI

Gewichtung


1. Stufe: x = Standardabweichung der Bewertungen / Mittelwert der Bewertungen


2. Stufe: Diskontsatz = risikoloser Zinssatz + x * Sharpe Ratio


3. Stufe: Berechnung der Gewichte


WESI x=DRESI xDRno ESIy=1NDRESI yDRno ESIW_{ESI ~ x} = \frac{DR_{ESI ~ x - DR_{no ~ ESI}}}{\sum_{y=1}^{N} DR_{ESI ~ y } - DR_{no ~ ESI }}


WESI xW_{ESI ~ x}           ~~~~~~~~~ Gewicht des ESI Faktors x


DRESI xDR_{ESI ~ x}        ~~~~~~ Diskontrate aus der Simulation mit ESI Faktors x


DRno ESIDR_{no ~ ESI}     ~~~   ~ Diskontrate aus der Simulation ohne ESI Faktor x


N                    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ Anzahl ESI Faktoren

ESI Wert



Gewicht * Ausprägung des ESI-Einflussfaktors (-1, 0 , 1) / Summe der Gewichte

Publikation: Sustainability and Risk


Meins, Erika; Sager, Daniel (2015). Sustainability and risk Combining Monte Carlo simulation and DCF for Swiss residential buildings. Journal of European Real Estate Research, 8(1):66-84.


Sustainability and Risk

(highly commended paper)

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